Das Bauwerksbuch in Wien

Das digitale Bauwerksbuch ist ein Instrument zur Dokumentation und regelmäßigen Überprüfung von Gebäuden gemäß § 128a der Wiener Bauordnung (WBO). Es dient dazu, sicherheitsrelevante Mängel an Bauteilen rechtzeitig zu erkennen, um Gefährdungen für Leben und Gesundheit zu vermeiden. Das Bauwerksbuch muss elektronisch geführt werden.

Wichtig: Das Dokument selbst verbleibt bei Ihnen bzw. Ihrer Hausverwaltung. In der zentralen Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien müssen lediglich die Erstellung und die erfolgte Erstüberprüfung durch einen Experten behördlich registriert werden.

Für bestehende Gebäude gelten folgende Fristen zur Erstellung und Registrierung:

• Bis 31.12.2027: Für alle Gebäude, die vor dem 01.01.1919 errichtet wurden.
• Bis 31.12.2030: Für alle Gebäude, die zwischen dem 01.01.1919 und dem 01.01.1945 errichtet wurden.

Alle Details für Vor-1919-Gebäude finden Sie auf unserer Spezialseite für Gründerzeit-Altbauten.

Einen umfassenden Überblick bietet unsere Fristen-Übersicht.

Sie sind sich nicht sicher, ob Ihr Gebäude betroffen ist? Unser Pflicht-Check gibt Ihnen in 30 Sekunden Klarheit.

Der zwingend vorgeschriebene Inhalt ist in § 128a Abs. 4 BO klar geregelt und umfasst:

• Rechtlicher Konsens: Alle relevanten Baubewilligungen, Fertigstellungsanzeigen und Benützungsbewilligungen.
• Bauteile & Prüfplan: Bezeichnung der sicherheitsrelevanten Bauteile, festgelegte Prüfintervalle und die erforderliche Qualifikation der Prüfer.
• Prüfergebnisse & Mängelplan: Die Ergebnisse der Erst- und Folgeprüfungen sowie ein aktuelles Verzeichnis festgestellter Baugebrechen inklusive eines Zeitplans zu deren Behebung.
• Dokumentation von Maßnahmen: Aufzeichnung baulicher und technischer Änderungen (gem. § 118 Abs. 3 BO) sowie durchgeführter Instandhaltungen.

Wichtig: Das Bauwerksbuch ist kein einmaliges Dokument – es ist ein „lebendes“ Logbuch, das laufend mit den Ergebnissen jeder Prüfung und Erhaltungsmaßnahme aktualisiert werden muss. Welche Unterlagen Sie uns dafür bereitstellen sollten, erfahren Sie weiter unten.

Das Ignorieren der Fristen ist riskant und kann teuer werden. Es drohen:

• Verwaltungsstrafen: Die Bauordnung sieht gemäß § 135 Abs. 1 BO Geldstrafen bis zu 50.000 Euro vor. Entsteht durch die Nachlässigkeit eine konkrete Gefahr für das Leben oder die Gesundheit von Personen, kann die Strafe sogar auf bis zu 300.000 Euro steigen.
• Haftungsfalle: Im Schadensfall (z. B. durch herabfallende Fassadenteile) kehrt sich ohne Bauwerksbuch die Beweislast um. Es wird für Sie extrem schwer nachzuweisen, dass Sie Ihrer gesetzlichen Erhaltungspflicht nachgekommen sind – mit massiven zivil- und strafrechtlichen Folgen.
• Wertverlust & Finanzierungsprobleme: Bei Verkauf oder Refinanzierung verlangen Banken und Käufer zunehmend das Bauwerksbuch als Nachweis für eine rechtssichere Gebäudedokumentation (Due Diligence). Fehlt es, mindert das den Marktwert.

Handeln Sie rechtzeitig: Mit unserem Kosten-Rechner erfahren Sie in 30 Sekunden, was Ihr Bauwerksbuch kostet. Mehr dazu auf unserer Detailseite zu Strafen und Konsequenzen.

Grundsätzlich ist die Eigentümerin oder der Eigentümer (bzw. die Miteigentümer) verantwortlich. Wenn für das Gebäude jedoch eine Hausverwaltung bestellt wurde, geht diese Pflicht gesetzlich auf die Verwaltung über (§ 128a Abs. 5 BO). Die Hausverwaltung hat das Buch dann elektronisch zu führen und zu aktualisieren.

Wichtig zur Erstellung: Die Initiale Erstellung und Erstprüfung darf nicht durch Laien, sondern nur durch befugte Experten erfolgen – dazu zählen Ziviltechniker, gerichtlich beeidete Sachverständige für das einschlägige Fachgebiet oder planende Baumeister.

Mehr zur Rolle der Hausverwaltung erfahren Sie auf unserer Seite für Hausverwaltungen.

Wenn das gesetzlich vorgeschriebene Bauwerksbuch fehlt oder nicht fristgerecht registriert wird, drohen zwei große Haftungsrisiken:

1. Verwaltungsstrafrechtlich: Es drohen hohe Geldstrafen durch die Baupolizei. Achtung: Ist eine Hausverwaltung bestellt, haftet gemäß § 135 Abs. 5 BO im Regelfall auch die Verwaltung für diese Fristversäumnisse.
2. Zivil- und strafrechtlich (Bauwerkehaftung): Im Schadensfall (z. B. durch herabfallende Fassadenteile) greift § 1319 ABGB. Ohne Bauwerksbuch kehrt sich die Beweislast um. Es wird extrem schwer nachzuweisen, dass die Verkehrssicherungspflicht und alle zumutbaren Erhaltungsmaßnahmen eingehalten wurden.

Unser Blog-Artikel „Haftungsfalle Altbau?“ erklärt die rechtlichen Hintergründe im Detail.

In Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) oder bei schlichtem Miteigentum ist die Gemeinschaft der Eigentümer für die Beauftragung zuständig. Der Hausverwalter muss die Beschlussfassung initiieren und die Umsetzung überwachen.

Das rechtliche Risiko: Gegenüber der Behörde besteht eine solidarische Haftung (Haftung zur ungeteilten Hand) für den rechtskonformen Zustand des Gebäudes. Das bedeutet, die Behörde kann bei Fristversäumnissen theoretisch jeden einzelnen Miteigentümer für die Strafen heranziehen, unabhängig von der Größe seines Anteils. Eine rechtzeitige gemeinsame Beauftragung schützt daher jeden einzelnen Miteigentümer.

Die Erstanlage des Bauwerksbuchs ist eine Erhaltungsmaßnahme und grundsätzlich vom Eigentümer bzw. der Eigentümergemeinschaft zu tragen – sie ist keine klassische Betriebskosten-Position im Sinne des MRG und daher nicht direkt auf Mieter umlegbar.

Anders verhält es sich mit den Kosten für die laufenden, wiederkehrenden Prüfungen (die sich aus dem Bauwerksbuch ergeben): Diese können unter bestimmten Voraussetzungen als Bewirtschaftungskosten verrechenbar sein. Da dies im Vollanwendungsbereich des MRG teilweise noch nicht höchstgerichtlich ausjudiziert ist, empfehlen wir im Zweifelsfall eine individuelle Prüfung durch Ihre Rechtsberatung.

Detaillierte Informationen zu den Kosten finden Sie auf unserer Kostenseite und im Kalkulator.

Die Erst-Erstellung und Erstprüfung ist gesetzlich an unabhängige "Befugte" gebunden. Dazu zählen Baumeister, Ziviltechniker und gerichtlich beeidete Sachverständige.

Aber: Als Eigentümer dürfen Sie später einfache, wiederkehrende Sichtkontrollen (z. B. jährliche Begehungen) selbst durchführen, sofern der Prüfplan im Bauwerksbuch dies zulässt.

Für ein vollständiges Bauwerksbuch gemäß § 128a BO benötigen wir idealerweise:

• Baubewilligungen & Bescheide: Baugenehmigungen, Benützungsbewilligungen und Fertigstellungsanzeigen.
• Pläne: Bestandspläne, Grundrisse und Schnitte (bei Altbauten sind auch lesbare Scans oder Fotos zulässig).
• Technische Befunde (falls vorhanden): Aktuelle Prüfberichte (Elektro, Gas, Blitzschutz, Energieausweis).
• Nachweise über Instandhaltungsmaßnahmen (falls vorhanden): Dokumentation gemäß § 129 Abs. 2 BO.

Unterlagen fehlen? Kein Problem. Wir übernehmen für Sie die Recherche und Digitalisierung der fehlenden Dokumente direkt im Archiv der Baupolizei.

Im Durchschnitt müssen Sie mit einer Durchlaufzeit von 4 bis 8 Wochen rechnen. Der entscheidende "Flaschenhals" ist dabei nicht unsere Arbeitsgeschwindigkeit, sondern die Terminverfügbarkeit bei der Baupolizei (MA 37). Um Ihr Bauwerksbuch rechtssicher zu erstellen, ist der Abgleich mit dem offiziellen Bauakt (Konsens) zwingend erforderlich – und Termine für die Akteneinsicht sind derzeit stark limitiert.

Der Beschleuniger: Sollten Sie Ihren Bauakt bereits vollständig digitalisiert vorliegen haben, entfällt die Wartezeit bei der Behörde und wir können Ihr Bauwerksbuch deutlich schneller erstellen.

Unsere Empfehlung: Handeln Sie antizyklisch. Wer erst kurz vor Fristende (Dezember 2027) beauftragt, riskiert, aufgrund des massiven Rückstaus bei den Behördenterminen die gesetzliche Deadline zu verpassen. Besonders betroffen: Altbauten vor 1919 mit Frist 31.12.2027.

Unser Blog-Artikel über aktuelle MA 37-Wartezeiten erklärt die Situation im Detail.

Jedes Gebäude ist ein Unikat. Die Kosten für ein rechtssicheres Bauwerksbuch hängen stark von der Nutzfläche, der baulichen Komplexität und vor allem von der Vollständigkeit der vorhandenen Unterlagen (Bauakt) ab. Pauschale Durchschnittspreise sind bei Bauwerksbüchern wenig aussagekräftig, da der Aufwand stark variiert.

Wir setzen stattdessen auf volle Transparenz: Nutzen Sie unseren Kalkulator, um basierend auf Ihren Gebäudedaten ein individuelles und faires Angebot zu erhalten – inklusive aller Behördenwege bei der MA 37.

Alle Details zur Preisgestaltung finden Sie auf unserer Kostenseite.

Nach Erstellung des Bauwerksbuchs muss dieses in der Datenbank der Stadt Wien eingetragen werden. Wir übernehmen diesen Schritt für Sie und übermitteln Ihnen den Registrierungsnachweis.

Bei der Erstüberprüfung (meist augenscheinlich und zerstörungsfrei) werden jene Bauteile systematisch erfasst, von denen bei Verschlechterung eine Gefahr für Leben und Gesundheit ausgehen kann. Der Umfang richtet sich nach § 128a BO und den behördlichen Vorgaben. Typische Schwerpunkte sind:

• Gebäudehülle (Fassade & Dach): Verputz, Zierglieder (Stuck), Fenster, Dachdeckung, vorspringende Bauteile (Balkone, Erker) und Kamine.
• Absturzsicherungen: Standsicherheit, Befestigung und Höhe von Geländern, Brüstungen und Parapeten.
• Tragwerk & Decken: Sicht- und Stichprobenprüfung von Wänden und Decken (z. B. historische Holztramdecken).
• Fluchtwege & Stiegenhäuser: Zustand von Treppenläufen, Handläufen und Erschließungswegen.

Was wird NICHT gesondert geprüft?

• Fundamente: Es gilt der baurechtliche „Vertrauensgrundsatz“ (ÖNORM B 4008-1). Solange keine massiven Setzungsrisse sichtbar sind, müssen Fundamente nicht aufwendig freigelegt oder geprüft werden.
• Haustechnik (z. B. Aufzüge, Blitzschutz): Anlagen, die ohnehin eigenen gesetzlichen Prüfpflichten unterliegen, werden von uns nicht neu geprüft. Wir integrieren lediglich Ihre vorhandenen, aktuellen Prüfbefunde (z. B. vom TÜV) in das Bauwerksbuch, um alles zentral an einem Ort zu bündeln.

Der genaue Prüfungsumfang wird immer individuell angepasst – bei einem Gründerzeit-Altbau liegt der Schwerpunkt auf anderen Bauteilen als bei einem Nachkriegsbau. Die Ergebnisse fließen direkt in den Maßnahmenplan ein, der die künftigen Prüfintervalle festlegt.

Ja. Gemäß § 128a BO ist für bewilligungspflichtige Neu-, Zu- und Umbauten (mit wenigen Ausnahmen wie z.B. reinen Aufzugszubauten) ein Bauwerksbuch zwingend zu erstellen.

Wichtig: Das Bauwerksbuch muss bis zur Erstattung der Fertigstellungsanzeige fertig sein, da Sie der Baupolizei (MA 37) für den positiven Abschluss Ihres Bauprojekts die offizielle Registrierungsbestätigung vorlegen müssen. Das betrifft auch Dachgeschoßausbauten und größere Sanierungen.

Der Unterschied zu Altbauten: Bei Neubauten ist die Dokumentationslage meist lückenlos (aktuelle Pläne, Befunde, Energieausweis) und eine Erstüberprüfung entfällt. Deshalb läuft die Erstellung hier in der Regel deutlich schneller und kostengünstiger ab. Alle Details finden Sie auf unserer Spezialseite für Neubauten.

Kleingartenhäuser und Kleingartenwohnhäuser sind vom Gesetzgeber ausdrücklich von der Verpflichtung zur Erstellung eines Bauwerksbuches ausgenommen. Gleiches gilt für Kleinstgebäude mit einer bebauten Grundfläche von maximal 50 m².

Keine Panik! Das Bauwerksbuch ist in erster Linie eine Bestandsaufnahme für Sie. Werden bei der Begehung Mängel an Bauteilen festgestellt, sind wir gesetzlich verpflichtet, diese zu dokumentieren und einen verbindlichen Behebungsplan (Zeitplan) in das Bauwerksbuch aufzunehmen.

Ihr Vorteil: Wir beraten Sie neutral und praxisorientiert, wie Sie diese Mängel nach Dringlichkeit (Kategorie A bis D) reihen und kosteneffizient sanieren können, um Ihre Haftung zu minimieren.

Die Intervalle und der Umfang der wiederkehrenden Prüfungen werden im Zuge der Erstellung im Bauwerksbuch individuell und bauteilspezifisch festgelegt. In der Regel sind alle paar Jahre einfache Sichtprüfungen vorgesehen (die oft durch den Eigentümer oder die Hausverwaltung selbst als "Kontrolleur" durchgeführt werden dürfen) und in längeren Abständen vertiefte Expertenprüfungen durch Fachleute.

Unser Blog-Artikel über Prüfzyklen erklärt im Detail, wie der individuelle Prüfplan funktioniert.

Beide Instrumente dienen der Gebäudesicherheit, haben aber unterschiedliche Schwerpunkte und ergänzen sich ideal:

• Das Bauwerksbuch (§ 128a BO) ist eine gesetzliche Pflicht in Wien. Es fokussiert sich auf die Gebäudesubstanz und den rechtlichen Konsens. Die Prüfungen erfolgen in individuell festgelegten, meist mehrjährigen Intervallen durch Experten (Ziviltechniker, Sachverständige).
• Die ÖNORM B 1300 ist ein technischer Sicherheits-Standard für Wohngebäude. Sie fokussiert sich auf die laufende Nutzungssicherheit (Stolperfallen, Glasbruch, Brandschutz, Handläufe) und wird meist jährlich in Form einer Sichtkontrolle durch geschulte Verwalter oder Dienstleister durchgeführt.

Fazit: Das Bauwerksbuch ist der gesetzliche „Typenschein“ Ihres Hauses, die B 1300-Begehung ist das jährliche „Sicherheits-Service“. Die Ergebnisse der B 1300 können (und sollen!) nahtlos als Inspektions-Nachweise in das Bauwerksbuch einfließen. Wir helfen Ihnen, beides effizient zu verknüpfen. Wir bieten beide Leistungen aus einer Hand an. Bei gemeinsamer Beauftragung sparen Sie Zeit und Kosten — Kostenloses Angebot erhalten.