Das Bauwerksbuch ist das zentrale digitale Dossier für jede Wiener Immobilie. Seit der Novellierung der Wiener Bauordnung (WBO) Ende 2023 ist es für bestimmte Bestandsgebäude sowie alle Neubauten verpflichtend. Es dient als "Lebenslauf" des Hauses: Hier wird der baurechtliche Konsens ebenso dokumentiert wie der aktuelle Erhaltungszustand der Allgemeinteile.
Doch welche Unterlagen gehören wirklich hinein? Viele Eigentümer und Hausverwaltungen stehen vor einem Papierberg (oder einem leeren Archiv). In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Dokumente zwingend erforderlich sind — und wie Sie bei der Zusammenstellung gezielt Zeit und Geld sparen.
Das Fundament jedes Bauwerksbuches ist der Nachweis des rechtmäßigen Zustands. Alle für das Gebäude relevanten Baubewilligungen sowie die dazugehörigen Fertigstellungsanzeigen müssen digital hinterlegt werden. Diese Unterlagen beweisen, dass das Gebäude so errichtet und verändert wurde, wie es die Behörde genehmigt hat.
Praxis-Hinweis: Sollten diese Dokumente lückenhaft sein, hilft nur der Weg in die Archive der MA 37. Da hier aktuell mit Wartezeiten von 4 bis 8 Wochen zu rechnen ist, ist frühzeitiges Handeln entscheidend.
Sofern für das Gebäude oder spezifische Teile (z. B. gewerbliche Einheiten) Benützungsbewilligungen ausgestellt wurden, sind diese ebenfalls im Bauwerksbuch zu archivieren. Sie bestätigen, dass das Bauwerk sicher bewohnt bzw. genutzt werden darf.
Für alle bestehenden Gebäude, die unter die Erstellungspflicht fallen, ist eine erstmalige Überprüfung durch eine befugte Person (Baumeisterin/Baumeister, Ziviltechnikerin/Ziviltechniker oder Gerichtssachverständige/r) gesetzlich vorgeschrieben. Die Bestätigung dieser Erstprüfung ist Teil der Registrierung in der Bauwerksbuchdatenbank — ohne sie gilt die Pflicht als nicht erfüllt.
Um die Struktur des Gebäudes nachvollziehen zu können, sind Pläne unverzichtbar. Ein wichtiger Punkt, den viele übersehen: Die Pläne für das Bauwerksbuch müssen **nicht zwingend maßstäblich** sein. Die Baupolizei (MA 37) akzeptiert heute lesbare Scans oder sogar gut ausgeleuchtete Handyfotos alter Papierpläne, solange der Inhalt klar erkennbar bleibt. Das spart enorme Kosten für teure Neu-Vermessungen.
Bauteile, die bereits durch andere bundes- oder landesgesetzliche Vorschriften regelmäßig überprüft werden, müssen laut § 128a Abs. 4 Z 5 BO nicht zwingend ins Bauwerksbuch aufgenommen werden. Eine freiwillige Aufnahme ist jedoch ausdrücklich zulässig und empfehlenswert — sie erleichtert die zentrale Verwaltung aller gebäuderelevanten Nachweise. Typische Beispiele:
Wer diese Dokumente freiwillig ins Bauwerksbuch aufnimmt, hat alle sicherheitsrelevanten Nachweise an einem Ort — das spart im Prüffall Zeit und erhöht die Übersichtlichkeit.
Ein oft vergessener, aber gesetzlich zwingender Bestandteil nach § 128a Abs. 4 WBO ist das Verzeichnis festgestellter Baugebrechen. Das Bauwerksbuch ist kein statischer Ordner — es wird laufend aktualisiert. Hier müssen nicht nur Mängel dokumentiert werden, sondern auch ein konkreter Zeitplan zu deren Behebung hinterlegt sein.
💡 Wichtiger Hinweis: Was wird eigentlich registriert?
Viele glauben, das
gesamte Bauwerksbuch müsse bei der Stadt Wien hochgeladen werden. Das ist falsch! Nur die
Bestätigung der Erstellerin bzw. des Erstellers über die Erstellung des Bauwerksbuches wird digital übermittelt. Das
eigentliche Dokument (das "Buch" mit allen Belegen) bleibt beim Eigentümer und muss auf Verlangen
der Behörde vorgelegt werden.
Fazit: Das Sammeln der Dokumente ist der erste — und oft zeitaufwendigste — Schritt. Haben Sie den Konsensakt einmal digital gesichert, ist der Rest des Bauwerksbuches reine Expertenarbeit.
Sie haben Fragen zur Vollständigkeit Ihrer Unterlagen? Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung.
Wir übernehmen die komplette Abwicklung nach § 128a WBO –
von der Archiv-Recherche bis zur
Registrierung bei der Stadt Wien.