Ein Zinshaus mit einem einzigen Eigentümer hat es formal leicht: Der Eigentümer entscheidet, unterschreibt den Auftrag für das Bauwerksbuch und die Sache ist erledigt. Doch was passiert, wenn ein Gebäude in Wien einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gehört? Wer darf entscheiden, welche Mehrheiten sind nötig und wer haftet?
Die Beauftragung eines Bauwerksbuchs gemäß § 128a der Wiener Bauordnung (WBO) führt in vielen Hausversammlungen zu Diskussionen. Oft aus Unwissenheit darüber, wie die Kosten rechtlich einzuordnen sind. In diesem Artikel klären wir den Entscheidungsprozess auf und zeigen, warum eine Blockadehaltung fatal enden kann.
Zunächst das Wichtigste: Die Pflicht zur Erstellung eines Bauwerksbuchs gilt grundsätzlich auch für Gebäude im Wohnungseigentum (Ausnahmen bestehen lediglich für Gebäude unter 50 m² bebauter Fläche oder Kleingartenhäuser). Als Wohnungseigentümer besitzt man nicht nur die eigene Wohnung, sondern ist auch zwingend Miteigentümer der allgemeinen Gebäudeteile (Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen). Und genau hierfür – für das gesamte Gebäude – wird das Bauwerksbuch erstellt.
Achtung: Die WEG haftet der Baubehörde und bei Unfällen (z.B. durch herabfallende Fassadenteile) solidarisch. Das bedeutet: Jeder Einzelne trägt die gesetzliche Mitverantwortung für die Verkehrssicherheit der Allgemeinflächen.
Der rechtliche Dreh- und Angelpunkt in der WEG-Diskussion ist die Einordnung der Maßnahme laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002). Die Kernfrage lautet: Ist das Bauwerksbuch eine Maßnahme der "ordentlichen Erhaltung" (laufende Instandhaltung/Sicherheit) oder der "außerordentlichen Verwaltung" (wie z.B. ein neuer Liftbau)?
Die Rechtslage ist hier eindeutig: Da es sich bei der Erstellung und Führung des Bauwerksbuchs nach § 128a WBO um eine absolute gesetzliche Pflicht zur Gefahrenabwehr handelt, zählt es zwingend zur ordentlichen Verwaltung.
Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung können in der WEG grundsätzlich mit der einfachen Mehrheit der Nutzwertanteile beschlossen werden. Es bedarf also keines einstimmigen Beschlusses aller Eigentümer!
Noch wichtiger ist jedoch der folgende Punkt:
Da das Bauwerksbuch die allgemeinen Teile des Gebäudes betrifft, werden die Kosten nach dem Verhältnis der Nutzwertanteile auf alle Miteigentümer aufgeteilt. Die Finanzierung erfolgt in der Regel aus der laufenden Rücklage – also jenen Mitteln, die ohnehin für Erhaltungsmaßnahmen angespart werden. Reicht die Rücklage nicht aus, kann die WEG eine Sondervorschreibung beschließen. Für die Budgetplanung empfiehlt es sich, vorab ein verbindliches Fixpreisangebot einzuholen, damit die Verwaltung den Eigentümern konkrete Zahlen pro Anteil vorlegen kann.
Wenn ein gewerblicher Verwalter (Hausverwaltung) bestellt ist, verschiebt sich die Dynamik enorm. Die Hausverwaltung ist im Rahmen der ordentlichen Verwaltung gesetzlich dazu verpflichtet, zwingende Vorschriften für die Eigentümergemeinschaft zu erfüllen – andernfalls begibt sie sich selbst in ein massives Haftungsrisiko.
Die Umsetzung des Bauwerksbuchs gehört zu den absoluten Kernaufgaben der Verwaltung. Sie muss diese rechtliche Vorgabe umsetzen, um Verwaltungsstrafen (von bis zu 300.000 Euro) und persönliche Haftungsrisiken nach § 1319 ABGB für die Miteigentümer und sich selbst abzuwenden.
Die Konsequenz in der Praxis: Die Verwaltung wird und muss Angebote (z.B. direkt vom Baumeister) einholen. Sie wird die Eigentümer in der Hausversammlung proaktiv über die Kosten und den Ablauf informieren. Sollte die Eigentümergemeinschaft die Maßnahme dennoch ablehnen, steht die Hausverwaltung vor einem Dilemma: Sie kann sich durch einen Mehrheitsbeschluss nicht zwingen lassen, geltendes Recht (§ 128a WBO) zu ignorieren. In der Praxis wird sie in solchen Fällen einen Antrag nach § 30 WEG 2002 beim zuständigen Bezirksgericht stellen, um die Durchführung der gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahme gerichtlich genehmigen zu lassen. Eine dauerhafte Blockade ist damit ausgeschlossen.
Sobald das Bauwerksbuch (insbesondere nach der Erstbegehung) vorliegt, entfaltet es seinen wahren Wert für die WEG. Einer der häufigsten Streitpunkte in Hausversammlungen ist die Frage: "Müssen wir das Dach wirklich reparieren oder reicht flicken?"
Das Bauwerksbuch liefert hier eine objektive, fachlich fundierte Grundlage. Wenn der gerichtlich legitimierte Prüfingenieur oder Baumeister feststellt, dass ein Bauteil ein Sicherheitsrisiko darstellt und in den Maßnahmenplan aufgenommen werden muss, ist die Diskussion über das "Ob" beendet. Die WEG diskutiert dann nur noch über das "Wie" (Angebotsvergleiche von Handwerkern).
Diskussionen über das „Ob" eines Bauwerksbuchs sind in der WEG verschwendete Lebenszeit, da die gesetzliche Pflicht (insbesondere bei Altbauten bis zum 31.12.2027) unverrückbar ist. Statt sich gegen die Maßnahme zu sträuben, sollte der Fokus der Miteigentümer darauf liegen, rechtzeitig ein kosteneffizientes, qualitativ hochwertiges Erstgutachten direkt vom Baumeister erstellen zu lassen.
Tipp für Hausverwaltungen: Dieser Beitrag eignet sich als sachliche Entscheidungsgrundlage für die nächste Hausversammlung. Leiten Sie den Link an skeptische Miteigentümer weiter — eine informierte Eigentümergemeinschaft beschließt schneller und mit weniger Reibungsverlusten.
Wir übernehmen die komplette Abwicklung nach § 128a WBO –
von der Archiv-Recherche bis zur
Registrierung bei der Stadt Wien.