Welche Gebäude sind von § 128a der Wiener Bauordnung betroffen?
Die klare Übersicht zu Fristen,
Kriterien und gesetzlichen Ausnahmen.
Die Bauordnungsnovelle hat die Pflicht zur Erstellung eines Bauwerksbuchs deutlich ausgeweitet. Um festzustellen, ob Ihr Gebäude betroffen ist und welche Fristen gelten, müssen drei Faktoren geprüft werden: Alter, Größe und Nutzung.
Damit die Pflicht besteht, darf Ihr Gebäude nicht durch Größe oder Nutzung von vornherein ausgenommen sein. Die nachfolgende Matrix zeigt Ihnen auf einen Blick, wie der Gesetzgeber in Wien unterscheidet.
| Kriterium | Betroffen (Frist / Pflicht) | Gesetzliche Ausnahme |
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| Alter (Baujahr) |
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| Größe (Bebaute Fläche) |
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| Nutzung (Gebäudetyp) |
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Für die Einstufung in die Epoche "vor 1919" oder "1919-1945" ist stets das Jahr der Ersterrichtung maßgeblich. Spätere Aufstockungen, Dachgeschossausbauten oder Sanierungen ändern nichts an der Grund-Frist Ihres Gebäudes.
Die Pflicht zur Erstellung und laufenden Führung des Bauwerksbuchs und des Inspektionsplans trifft die Eigentümer der Baulichkeit (§ 129 Abs. 2 BO). Wurde eine Hausverwaltung bestellt, ist diese gesetzlich verpflichtet, das Bauwerksbuch elektronisch zu führen und auf Verlangen der Behörde vorzuweisen (§ 128a Abs. 5 BO). Bei Pflichtverletzungen haftet die Hausverwaltung verwaltungsstrafrechtlich (§ 135 Abs. 5 BO).
Ein rechtsgültiges Bauwerksbuch liegt erst dann vor, wenn es in der elektronischen Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien (MA 37) registriert ist. Wird das Dokument nicht oder verspätet eingereicht, drohen empfindliche Verwaltungsstrafen, da es sich um eine elementare baupolizeiliche Verpflichtung zur Gewährleistung der Gebäudesicherheit handelt.
Mehr zu diesem Thema finden Sie in unserem Ratgeber: Bauwerksbuch Strafe & Haftung Wien.
Das Bauwerksbuch ist kein oberflächlicher Gebäudecheck, sondern eine systematische Dokumentation aller sicherheitsrelevanten Bauteile. Der befugte Ersteller prüft bei der Erstbegehung insbesondere die Gebäudehülle: Fassaden (inkl. Stuck, Gesimse und vorspringende Bauteile), Dächer und Dachaufbauten, Rauchfangköpfe, Balkone und Loggien, Geländer und Absturzsicherungen sowie das Stiegenhaus.
Jeder Bauteil wird in die Zustandskategorien A (guter Zustand) bis D (Gefahr in Verzug) eingestuft. Werden Mängel der Kategorie C oder D festgestellt, muss ein konkreter Behebungsplan mit Fristen erstellt werden.
Zusätzlich legt der Ersteller die künftigen Prüfintervalle fest — also wie oft und von wem welche Bauteile in Zukunft kontrolliert werden müssen. Diese Intervalle richten sich nach Material, Alter und Zustand der jeweiligen Bauteile.
Ein wichtiger Unterschied: Die Erstellung des Bauwerksbuchs umfasst die Anlage des Dokuments mit allen baurechtlichen Grundlagen (Baubewilligungen, Pläne, Konsens). Die Erstüberprüfung ist die physische Begehung und Befundung aller sicherheitsrelevanten Bauteile vor Ort. Beide Schritte müssen innerhalb der gesetzlichen Frist abgeschlossen und in der Datenbank registriert sein.
Für die Einstufung, ob Ihr Gebäude betroffen ist, zählt übrigens die bebaute Grundfläche — nicht die Wohnnutzfläche. Bei einem mehrgeschossigen Gebäude mit 200 m² Nutzfläche, aber nur 45 m² Grundfläche, besteht daher keine Pflicht.
Beachten Sie auch: Die Pflicht umfasst nicht nur Wohngebäude. Auch Gewerbeimmobilien, Bürogebäude, Hotels und gemischt genutzte Objekte mit mehr als 50 m² bebauter Fläche und entsprechendem Baujahr benötigen ein Bauwerksbuch. Ebenso betroffen sind Einfamilienhäuser, was viele Eigentümer überrascht.
Ein letzter wichtiger Punkt zur Registrierung: Das Bauwerksbuch gilt erst als rechtskonform, wenn die Erstellungs- und Erstüberprüfungsbestätigung in der elektronischen Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien registriert sind. Die bloße Erstellung ohne Registrierung reicht nicht aus, um die Frist zu wahren.
Die Bauwerksbuch-Pflicht wurde mit der Bauordnungsnovelle 2014 (LGBl. 25/2014) eingeführt — zunächst nur für Neubauten, Zubauten und Umbauten, bei denen das Bauwerksbuch bis zur Fertigstellungsanzeige vorliegen musste. Mit der Novelle 2023 (LGBl. 37/2023) wurde die Pflicht auf den historischen Gebäudebestand ausgeweitet. Seitdem gelten gestaffelte Fristen: Gebäude mit Baujahr vor 1919 müssen bis 31. Dezember 2027 ein Bauwerksbuch vorweisen, Gebäude aus dem Zeitraum 1919–1945 bis 31. Dezember 2030. Ob Ihr Gebäude betroffen ist, zeigt der kostenlose Pflicht-Check in wenigen Sekunden.
Ausgenommen sind Gebäude mit maximal 50 m² bebauter Grundfläche sowie Kleingartenhäuser und Kleingartenwohnhäuser — unabhängig von deren Größe. Für alle anderen Gebäude in Wien mit mehr als 50 m² bebauter Fläche gilt die Pflicht, sofern sie in den relevanten Bauzeitraum fallen.
Ja. Für die Einstufung in die Frist (2027 oder 2030) ist ausschließlich das Jahr der Ersterrichtung des Gebäudes maßgeblich. Spätere Aufstockungen, Dachgeschossausbauten oder Generalsanierungen ändern nichts an der Grundfrist Ihres Gebäudes.
Bei Fristversäumnis drohen Verwaltungsstrafen gemäß § 135 Abs. 1 der Wr. Bauordnung von bis zu 50.000 Euro. Noch gravierender ist die zivilrechtliche Haftung: Im Schadensfall kommt es zur Beweislastumkehr — ohne Bauwerksbuch müssen Sie als Eigentümer beweisen, dass Sie Ihrer Erhaltungspflicht nachgekommen sind.
Nein. In die Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien werden lediglich Metadaten eingemeldet: das Erstellungsdatum, eine elektronisch signierte Erstellungsbestätigung sowie die Bestätigung der Erstüberprüfung. Das vollständige Dokument verbleibt beim Eigentümer und muss der Behörde nur auf Verlangen vorgelegt werden.
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