Braucht mein Haus das überhaupt? Ja, wenn es über 50m² misst.
Was Eigentümer
von Einfamilien- und Reihenhäusern jetzt wissen müssen.
Viele Eigentümer von Einfamilienhäusern werden von der Bauwerksbuch-Pflicht überrascht. Denn oft hält sich der Irrglaube, das Gesetz betreffe nur große Zinshäuser. Die gesetzliche Realität in Wien ist jedoch eindeutig: Sobald Ihr Haus eine bebaute Grundfläche von mehr als 50 m² aufweist, fällt es unter die Bauwerksbuch-Pflicht.
Es gibt nur wenige Ausnahmen: Gebäude mit maximal 50 m² bebauter Fläche sowie Kleingartenhäuser und Kleingartenwohnhäuser sind generell ausgenommen. Für alle anderen entscheidet das Baujahr über die Frist:
Frist zur Erstellung, Erstbegehung und Registrierung: 31.12.2027
Frist zur Erstellung, Erstbegehung und Registrierung: 31.12.2030
Das entscheidende Datum ist in der Regel das Jahr der ersten Benützungsbewilligung. Wenn Ihre Unterlagen unvollständig sind, erheben wir das offizielle Errichtungsdatum bei unserer Akteneinsicht bei der MA 37.
Im Gegensatz zu großen Wohnanlagen mit einer professionellen Hausverwaltung tragen Sie als Eigentümer eines Einfamilienhauses die volle rechtliche Verantwortung. Ohne Zwischeninstanz liegt es an Ihnen, fristgerecht aktiv zu werden und sich vor potenziellen Verwaltungsstrafen zu schützen.
Die gute Nachricht: Der organisatorische Ablauf und der Prüfungsumfang bei einem Einfamilienhaus sind deutlich unkomplizierter als bei einem Zinshaus.
Eine spezifische bauordnungsrechtliche Besonderheit gibt es bei Reihenhaussiedlungen. Wenn Sie Eigentümer eines Hauses innerhalb einer zusammenhängenden Häuserzeile sind, betrachtet die Wiener Bauordnung die gesamte Zeile als ein einziges Bauwerk.
Das führt zu einer einzigartigen Situation: Es wird nur ein gemeinsames Bauwerksbuch für die gesamte Häuserzeile benötigt.
Sie müssen sich mit Ihren Nachbarn koordinieren. Sobald die Registrierung für einen Adresspunkt dieser Zeile erfolgt ist, gilt die Bauwerksbuch-Pflicht für alle Häuser darin als erfüllt. Das spart im Verbund Kosten, erfordert aber einen gemeinsamen Beschluss der Miteigentümer.
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Die Erstellung eines Bauwerksbuchs für ein Einfamilienhaus ist deutlich weniger aufwendig als bei einem Zinshaus. Da es keine geteilten Allgemeinflächen oder komplexe Haustechnik gibt, konzentriert sich die Prüfung auf die Gebäudehülle. In der Praxis läuft der Prozess in drei Schritten ab:
Akteneinsicht bei der MA 37: Wir erheben die historische Baubewilligung und den genehmigten Bestand. Bei Einfamilienhäusern ist die Aktenlage oft überschaubar — der Zeitaufwand ist daher geringer als bei Mehrparteienhäusern.
Begehung und Befundung: Der Baumeister prüft vor Ort Dach, Fassade, Kamine, Balkone und alle auskragenden Bauteile. Jeder Bauteil wird in die Zustandskategorien A bis D eingestuft und die künftigen Prüfintervalle festgelegt.
Registrierung: Die Erstellungsbestätigung und die Bestätigung der Erstüberprüfung werden elektronisch signiert und in der Bauwerksbuchdatenbank der Stadt Wien registriert. Damit ist Ihre Pflicht erfüllt.
Ein wesentlicher Unterschied zum Zinshaus: Da es beim Einfamilienhaus keinen Publikumsverkehr in Allgemeinflächen gibt, entfällt die Prüfung von Stiegenhäusern, Aufzügen und Gemeinschaftsräumen. Der Fokus liegt rein auf der Sicherheit der Gebäudehülle und der auskragenden Bauteile, die eine Gefahr für Dritte (Passanten, Nachbarn) darstellen könnten.
Für Eigentümer, die ihr Haus selbst bewohnen, gilt: Sie tragen die volle Verantwortung ohne die Zwischeninstanz einer Hausverwaltung. Im Gegenzug haben Sie aber auch den direkten Draht zum Baumeister und können den Prozess ohne Abstimmungsschleifen mit einer Eigentümergemeinschaft deutlich schneller abwickeln.
Wann sollten Sie aktiv werden? Die gesetzliche Frist hängt vom Baujahr ab: Für Häuser vor 1919 endet die Frist am 31. Dezember 2027, für Häuser der Baujahre 1919 bis 1945 am 31. Dezember 2030. Unabhängig von der Frist gilt: Je früher Sie beauftragen, desto kürzer sind die Wartezeiten bei der MA 37 und desto planbarer der gesamte Ablauf. Erfahrungsgemäß benötigt der Gesamtprozess drei bis vier Monate Vorlaufzeit.
Ab einer bebauten Grundfläche von mehr als 50 m². Die meisten Einfamilienhäuser in Wien überschreiten diese Grenze. Nur Kleingartenhäuser und Gebäude mit maximal 50 m² bebauter Fläche sind ausgenommen.
Nein. Die Wiener Bauordnung betrachtet eine zusammenhängende Reihenhauszeile als ein einziges Bauwerk. Es wird daher nur ein gemeinsames Bauwerksbuch für die gesamte Zeile benötigt. Die Eigentümer müssen sich untereinander koordinieren.
Durch die geringere Gebäudekomplexität und Nutzfläche sind die Kosten deutlich niedriger als bei einem Zinshaus. Nutzen Sie unseren Online-Kalkulator für eine sofortige Preisberechnung auf Basis Ihrer Gebäudedaten.
Einfamilienhäuser sind in der Begutachtung weniger komplex. Nutzen Sie unseren Kalkulator, um den genauen Fixpreis zu erfahren.
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