Wie ein festgestellter Mangel in der Erstüberprüfung zwingend zum Sanierungsplan führt.
Ein weit verbreiteter Irrtum besagt, dass das Bauwerksbuch lediglich ein Stück Papier für das Archiv der Baubehörde sei. Tatsächlich dient das Bauwerksbuch als zentrales, proaktives Diagnose- und Steuerungsinstrument. Es zwingt Eigentümer dazu, die ohnehin bestehende gesetzliche Erhaltungspflicht (§ 129 Abs. 5 WBO) systematisch wahrzunehmen.
Die Bauordnung (§ 128a) legt kein starres Zeitfenster für Mängelbehebungen fest, sondern verlangt, dass das Bauwerksbuch zwingend einen Plan zur Behebung enthalten muss (§ 128a Abs. 4 Z 6 BO). Dieser Plan macht die Sanierung zeitlich bindend.
Kleinere, nicht akut gefährliche Verschleißerscheinungen. Die Handlungsanweisung im Behebungsplan lautet hier meist: Beobachten bzw. im Rahmen der laufenden Instandhaltung reparieren.
Zum Beispiel starke Rissbildungen bei Absturzsicherungen oder massive Fassadenschäden. Hier muss aufgrund der drohenden Verschlechterung in absehbarer Zeit sanierend eingegriffen werden. Der Ersteller des Buches fixiert hierfür im Behebungsplan konkrete Fristen.
Besteht eine akute Bedrohung für Leben und Gesundheit (z.B. lose, absturzgefährdete Dachteile), muss sofort gehandelt werden.
Besonders für Altbauten hat das Bauwerksbuch eine wichtige Nebenwirkung: Es verhindert den bewussten Verfall für Spekulationszwecke. Da das Buch (und ignorierte Behebungspläne) nun lückenlos vorliegen, können Sanierungsaufwendungen, die durch fahrlässige Vernachlässigung entstanden sind, nicht mehr als Begründung für einen Gebäudeabriss ("wirtschaftliche Abbruchreife") herangezogen werden.
Ist der Mangel behoben, ist der Prozess nicht zu Ende. Das Bauwerksbuch muss laufend aktualisiert werden. Jede durchgeführte Instandsetzungsmaßnahme muss mit Datum und genauer Beschreibung der Behebung im Bauwerksbuch nachgetragen werden. Kommt ein Eigentümer dem Behebungsplan nicht nach, kann die Baubehörde (MA 37) per Bescheid die Behebung zwingend unter Fristsetzung anordnen.
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Bei der Erstprüfung wird jeder sicherheitsrelevante Bauteil in eine von vier Kategorien eingestuft. Diese Systematik bestimmt, welche Maßnahmen in welchem Zeitrahmen erforderlich sind:
Kategorie A — Guter Zustand: Der Bauteil ist regulär zu unterhalten. Keine akuten Maßnahmen erforderlich, lediglich die im Inspektionsplan festgelegten periodischen Sichtkontrollen.
Kategorie B — Leichte Mängel: Kleinere Verschleißerscheinungen, die nicht akut gefährlich sind. Die Handlungsanweisung: Beobachten und im Rahmen der laufenden Instandhaltung reparieren.
Kategorie C — Schwere Mängel: Zum Beispiel starke Rissbildungen an Absturzsicherungen oder massive Fassadenschäden. Hier muss in absehbarer Zeit sanierend eingegriffen werden. Der Ersteller fixiert konkrete Fristen im Behebungsplan.
Kategorie D — Gefahr in Verzug: Akute Bedrohung für Leben und Gesundheit. Sofortiges Handeln ist erforderlich — beispielsweise bei losen, absturzgefährdeten Dachteilen oder instabilen Brüstungen.
In der Praxis sind Kategorie-A-Einstufungen der Normalfall bei gut erhaltenen Bauteilen. Kategorie B betrifft typische Alterserscheinungen wie oberflächliche Putzschäden oder beginnende Korrosion an Metallteilen. Kategorie C erfordert bereits konkrete Sanierungsmaßnahmen — etwa bei durchfeuchteten Fassadenbereichen oder gerissenen Brüstungen. Kategorie D ist selten, aber ernst: Hier muss sofort gesichert werden, bevor die reguläre Sanierung beginnt.
Der entscheidende Vorteil des Behebungsplans: Er schafft Planungssicherheit für Eigentümer und Hausverwaltungen. Statt auf unerwartete Notfallreparaturen reagieren zu müssen, können Sanierungsmaßnahmen vorausschauend budgetiert und in die Rücklagenberechnung der Eigentümergemeinschaft einbezogen werden.
Wichtig zu wissen: Das Bauwerksbuch ersetzt nicht die jährliche Sichtkontrolle gemäß ÖNORM B 1300. Es ergänzt diese um eine tiefergehende, baurechtlich verbindliche Dokumentation. Während die ÖNORM B 1300 die allgemeine Objektsicherheitsprüfung regelt, fokussiert das Bauwerksbuch auf die sicherheitsrelevanten Bauteile gemäß § 128a WBO und schafft die Grundlage für den behördlich bindenden Behebungsplan.
Für denkmalgeschützte Gebäude gilt eine besondere Regelung: Die wirtschaftliche Abbruchreife (§ 60 Abs. 1 lit. d WBO) kann nicht durch Kosten begründet werden, die aus fahrlässiger Vernachlässigung der Erhaltungspflicht resultieren. Das Bauwerksbuch dokumentiert den Zustand lückenlos und macht es Spekulanten unmöglich, den bewussten Verfall als Abrissgrund vorzuschieben.
In der Praxis empfehlen wir Eigentümern, die Ergebnisse der Erstprüfung zeitnah mit ihrer Hausverwaltung zu besprechen und die im Behebungsplan festgelegten Maßnahmen in die mittelfristige Budgetplanung aufzunehmen. So vermeiden Sie nicht nur Probleme mit der Baubehörde, sondern schaffen auch die Grundlage für eine geförderte Sanierung.
Der Ersteller dokumentiert die Mängel und erstellt einen Behebungsplan mit konkreten Fristen (§ 128a Abs. 4 Z 6 WBO). Bei schweren Mängeln (Kategorie C) muss in absehbarer Zeit saniert werden. Bei Gefahr in Verzug (Kategorie D) ist sofortiges Handeln erforderlich.
Ja. Kommt ein Eigentümer dem Behebungsplan nicht nach, kann die MA 37 per Bescheid die Behebung unter Fristsetzung anordnen. Das Bauwerksbuch macht diese Anordnung erstmals systematisch möglich, da die Mängel und die vereinbarten Fristen lückenlos dokumentiert sind.
Für die reine Mängelbehebung nicht direkt, aber die Stadt Wien fördert die Erstellung eines Sanierungskonzepts (bis zu 5.000 Euro für Mehrwohnhäuser). Wird das Sanierungskonzept umgesetzt, öffnet es die Tür zu den umfangreichen Thewosan-Förderungen.
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